Một nghịch lý đang xảy ra đối với các dự án căn hộ mới được chào giá cao hơn căn hộ sắp và đã bàn giao nên nhiều nhà đầu tư đang cảm thấy hoang mang khi tính mua ở hay đầu tư căn hộ. Thật sự việc đầu tư căn hộ chỉ thành công ở một vài dự án, không phải tất cả các dự án căn hộ mua vào thời điểm ban đầu đều có lợi nhuận như chũng ta vẫn nghĩ, lượng căn hộ thứ cấp hiện tại cũng còn rất nhiều trong giai đoạn vừa qua.
1. Tình hình chung cư giá rẻ những năm gần đây như thế nào ?
Trong giai đoạn từ 2014 đến hiện nay, số lượng căn hộ tại khu Đông và khu Nam Sài Gòn được chào bán liền tục. Chính vì vậy, thời điểm hiện nay, số lượng căn hộ chuẩn bị bàn giao lũy kế tăng lên rất nhiều, số lượng căn hộ bàn giao một lượt với số lượng lớn đến từ nhiều dự án đang khiến cho tính thanh khoản, đặc biệt là dòng căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng khá nhiều. Thông thường tại một dự án sắp hoàn thiện hay vừa bàn giao sẽ có gần 30-40% số căn hộ được rao bán lại, con số này đối với các dự án có chủ đầu tư nước ngoài thậm chí còn cao hơn, bởi lịch thanh toán trong 2-3 năm nhà đầu tư chỉ đóng có 50% nên số lượng khách hàng đầu tư vào dòng sản phẩm này rất nhiều.
Gần đây, nhiều nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê cảm thấy không mặn mà với số tiền đầu tư bỏ ra, nhiều khách hàng bỏ ra 4-5 tỷ để mua 1 căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ, nhưng khi cho thuê chỉ được 20 triệu/tháng, nếu so với gửi tiền ngân hàng thâm chí lợi nhuận còn thấp hơn, thanh khoản lại thua hơn hẳn. Chính vì vậy, không ít nhà đầu tư lúc trước có ý định mua căn hộ chung cư cho thuê muốn tháo chạy khỏi kênh đầu tư này.
Mặt trái là vậy, nhưng cũng không thể phủ nhận, căn hộ cao cấp là dòng sản phẩm tăng giá mạnh vào thời điểm giao nhà, mức giá tăng phổ biến 15-20%, nhiều dự án khách hàng lời 500tr-1 tỷ không phải là chuyện hiếm đối với dòng căn hộ cao cấp tại Quận 2, Ngoài ra, áp lực tài chính của khách hàng cũng thong thả, thanh toán từng đợt trải dài chứ không phải bỏ ra một lần.
2. Cạnh tranh khốc liệt ở phân khúc căn hộ cao cấp
Phân khúc căn hộ cao cấp đang đứng trước lệch pha cung cầu khá lớn, Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt trong thời gian tới. Ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng bất động sản xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn.
Dự kiến tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2019 – 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm. Các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Bên cạnh đó, Thị trường căn hộ cho thuê đứng trước thách thức lớn vào năm 2020 vì lượng nhà bàn giao lũy kế lên đến hàng chục nghìn căn, được xem là lớn nhất từ trước đến nay, sẽ khiến giá thuê tiếp tục nối dài mạch điều chỉnh và đi xuống. Sự thay đổi giá thuê sẽ đẩy áp lực sang thị trường đầu tư căn hộ cho thuê và chắc chắn ảnh hưởng đến thanh khoản của phân khúc chung cư giá trị cao. Nhiều khả năng thị trường này sẽ đi theo xu hướng tạo lập mặt bằng giá thuê mới cạnh tranh hơn trong năm 2020.
3. Căn hộ nhỏ – Xu hướng bất động sản năm 2020
Việc mua bất động sản để đầu tư hay mua ở, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ có 1 – 2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt. Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Do đó, những dự án căn hộ có mức giá 25-30 triệu đồng mỗi m2 dự đoán sẽ dẫn dắt thị trường trong năm nay.
Đối với các căn hộ trong phân khúc bình dân (giá khoảng 1,5 tỷ đồng một căn ) Nếu có sự kết nối hạ tầng thông suốt, dù khoảng cách xa những thời gian di chuyển vừa phải (phổ biến 25-30 phút và không quá 45 phút đi đường) cũng không còn là trở ngại đối với người mua như trước đây.
Hiện nay, Giá căn hộ ở ngưỡng 25-30 tr/m2 đang dần được khách hàng chấp nhận thay vì khoảng 20tr/m2 như trước đây mới được gọi là bình dân, bởi khách hàng giờ cũng hiểu đất đai trong thời gian qua cũng tang lên rất nhiều, chưa kể chi phí nhân công, thủ tục pháp lý kéo dài và chi phí tài chính đội lên khiến giá căn hộ cũng trở nên đắt đỏ hơn trước đây.
Nhiều cặp vợ chồng trẻ muốn đi mua căn hộ, trước hết bạn nên bắt đầu bằng cách ở thuê vài chỗ trong 1-2 năm đầu và nên chọn căn hộ vì sự tiện nghi và an ninh. Sau thời gian đó thì nên cân đối chỗ ở với vị trí các điểm đi làm, trường học của con cái rồi mới quyết định mua.
4. Niềm tin về đầu tư căn hộ chung cư trong thời gian tới
1. Các công ty và đặc biệt cá nhân người nước ngoài trong khu vực lân cận đang tăng mạnh tỷ trọng đầu tư vào bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao tầng. Khối ngoại vẫn đánh giá bất động sản Việt Nam (nhà ở và thương mại) là thị trường đầu tư tiềm năng trong 3-5 năm tới.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản các nước trong khu vực trở nên bão hòa và gặp không ít khó khăn, khối ngoại muốn tiếp cận một thị trường ổn định, có động lực lớn từ nguồn cầu tiềm năng với có biên lợi nhuận cao hơn nước sở tại để cập bến. Đây chính là cơ hội mới cho thị trường căn hộ Việt Nam trong năm 2019.
2. Trong ngắn hạn, Từ nay đến năm 2020 thành phố sẽ hạn chế cấp phép dự án mới khu trung tâm, điều này sẽ làm sụt giảm ít nhiều nguồn cung, Trong khi đó nhu cầu đầu tư vẫn còn rất lớn nên giá bất động sản được tạo lập mặt bằng giá mới. “Giá của căn hộ sẽ cao hơn 10-15% so với giá giữa năm nay. Đặc biệt tạo ra sự hiếm của sản phẩm hạng sang ngay trong trung tâm Sài Gòn”.
Về lâu dài, với hiện trạng quỹ đất ở khu vực nội thành TP. Hồ Chí Minh ngày một khan hiếm, không còn nhiều dư địa để phát triển loại hình nhà thấp tầng thì căn hộ sẽ là lựa chọn của đa số người dân thành thị. Trong bối cảnh cơ hội đầu tư bất động sản liền thổ với dòng vốn dưới 3 tỷ đồng ngày càng thu hẹp lại, giá đất đội lên quá cao sẽ tạo cơ hội cho phân khúc căn hộ 1,5 tỷ đồng. Chung cư nhỏ, nằm lùi xa ra khu vực ngoại thành Sài Gòn, thậm chí tỉnh giáp ranh, nhưng giá vừa với túi tiền của số đông người mua nhà để ở cũng như phù hợp với dòng vốn của giới đầu tư nhỏ lẻ sẽ tạo động lực cho thị trường năm 2020.
