Nhu cầu nhà ở hiện nay rất cần thiết cho mọi đối tượng từ TP.HCM đến các tỉnh đang phát triển như Nhơn Trạch Đồng Nai hay Bình Dương. Nhưng nhiều người chưa phân biệt được đâu là chung cư giá rẻ, Nhà ở xã hội (NOXH), Nhà ở tái định cư (TĐC) và Nhà ở thương mại (NOTM), vì vậy chúng tôi sẽ giúp các bạn phân biệt được các loại nhà trên khác nhau như thế nào ?
1. Nhà ở xã hội – NOXH:
Dành cho các đối tượng xã hội như đối tượng chính sách, đối tượng thu nhập thấp (không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên), đối tượng không có nhà ở … Nhìn chung, NOXH là nhà dành cho đối tượng có thu nhập thấp, do đó chất lượng của loại này cũng “Phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp”. Ngoài ra nhà nước còn có những ưu đãi như tăng hệ số sử dụng đất, giảm các quy chuẩn xây dựng, ví dụ diện tích bãi giữ xe – 12m2 bãi giữ xe / 100m2 căn hộ, hay diện tích tối thiểu căn hộ – 25m2/căn hộ. Và giá bán NOXH bị khống chế.
Dự án Chung cư DTA Nhơn Trạch cũng là một trong dự án nhà ở xã hội tại huyện Nhơn Trạch Đồng Nai.
2. Nhà Tái định cư – TĐC:
Dành cho các đối tượng bị đền bù giải toả. Chuẩn thiết kế của Nhà TĐC cũng được ưu tiên như chuẩn NOXH, tuy nhiên đối tượng mua nhà TĐC là đối tượng bị giải toả chứ không phải đối tượng thu nhập thấp. Và giá nhà TĐC cũng không bị khống chế. Hiện tại TP.hCM có rất nhiều dự án nhà tái định cư tại quận 7, Bình Chánh, hoặc khu Tái Định Cư Thủ Thiêm tại Quận 2.
3. Nhà ở thương mại – Nhà ở TM:
Dành để bán thương mại. Chuẩn thiết kế theo QCVN, diện tích tối thiểu căn hộ là 45m2, diện tích bãi giữ xe là 20m2 / 100m2 căn hộ ở. Và giá bán của căn hộ thương mại thì tuỳ vào Chủ đầu tư. Theo luật hiện hành, khi triển khai một dự án Nhà ở TM, Chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất / Căn hộ để phục vụ nhu cầu NOXH. Với những dự án dưới 10ha, có thể chuyển đổi nghĩa vụ này bằng TIỀN. Riêng Nhà ở TĐC thì tuỳ nguồn gốc đất của Dự án, có thể được chỉ định toàn bộ là Nhà TĐC hoặc một phần là nhà TĐC. Với quy định như vậy, nên thông thường các Chủ đầu tư chọn phương án trả tiền cho nghĩa vụ 20% NOXH phải có khi đầu tư Nhà ở TM, vì các Chủ đầu tư không muốn có khu NOXH trong dự án Nhà ở TM.
Trong khi đó, Nhà TĐC là loại được chỉ định vì nguồn gốc đất, do đó thường khó để chuyển đổi nghĩa vụ bằng Tiền, tuy nhiên vì giá nhà TĐC không bị khống chế, nên các Chủ đầu tư khi có nghĩa vụ TĐC trong dự án mình thì nâng chuẩn xây dựng lên tiệm cận với chất lượng của Nhà ở TM. Lý do bởi vì những đối tượng được mua nhà TĐC chỉ có một ưu tiên duy nhất là ưu tiên mua, còn lại không được ưu tiên về giá (vì không bị khống chế), và theo thống kê của Sở XD, thường chỉ khoảng 30% đối tượng được mua nhà TĐC chọn nhà TĐC, phần còn lại chọn nhận tiền, nên 70% còn lại đó, Chủ đầu tư được bán thương mại. Vì vậy Chủ đầu tư khi xây dựng Nhà TĐC thường nâng chuẩn Xây dựng lên để khi được bán thương mại thì vẫn có chất lượng tương đương nhà Thương mại.
Đó là về quy chuẩn và đối tượng mua cho các loại NOXH, Nhà ở TĐC và Nhà ở TM. Có nhiều người sẽ thắc mắc về chất lượng xây dựng cho các loại nhà trên, để hiểu rõ hơn thì phải nắm thêm quy trình xây dựng nhà chung cư là như thế nào. Việc xây dựng nhà chung cư sẽ có những bước như sau:
1. Thi công cọc:
Là bước đầu tiên của việc làm móng, nhà phố khi xây dựng với những vùng đất yếu, nhiều người cũng sử dụng cọc, thường là cọc cừ tràm, tuy nhiên với chung cư, quy định chung là bất cứ đất tốt hay đất yếu thì cũng phải xài cọc hết, cọc bê tông được ép xuống đất tại những vị trí sẽ xây dựng cột sau này. Chi phí cho đống cọc này cũng cực nhỏ so với tổng công trình, nếu công trình tầm 20 tầng, xây hết 800ty thì tiền cọc tầm 20ty thôi (khoảng 2.5%).
2. Thi công móng, hầm:
Có Dự án chủ đầu tư xây hầm, có dự án không, hầm mục đích chính là để xe. Theo quy chuẩn, cứ 100m2 nhà bán cho dân thì cần 20m2 để xe (NOXH và TĐC thì chỉ cần 12m2), thường 1-2 hầm là đủ chỗ, tuy nhiên với những khu đất trung tâm, các chủ đầu tư có xu hướng xây nhiều hầm để tận dụng đất. Tùy bao nhiêu hầm, nhưng nhìn chung, tiền xây hầm cũng không nhiều lắm, chiếm tối đa 10% toàn công trình. Xong hầm là lúc Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng với khách hàng sau khi có một văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng.
3. Tiếp đến là khung Bê tông cốt thép (BTCT):
Lúc này công trình bắt đầu thành hình, nổi lên trên mặt đất, ai ở gần công trình xây dựng thì đôi khi sẽ gặp trong tuần thường có 1 ngày xe cộ rầm rộ vào ban đêm, ấy là lúc Nhà thầu đổ BTCT, với tốc độ xây dựng hiện nay, cứ khoảng 5-7 ngày sẽ xong 1 tầng, mỗi tháng sẽ xây được 4-6 tầng, nên đôi khi chớp mắt qua chớp mắt lại là tòa nhà cất nóc. Chi phí BTCT cũng không cao, tầm 15-20% chi phí xây dựng toàn công trình. Ba mục trên đây, thì loại công trình nào (NOXH, TĐC, hay nhà TM) thì chất lượng làm mấy cái công tác này cũng giống nhau cả, không có gì khác biệt về chất lượng. Ngoài ra, chi phí cho phần này cũng thấp, khi thấy công trình sừng sững bằng BTCT thì thực tế chi phí mới bỏ ra tầm 30% thôi. Mấy phần sau đây mới quyết định chất lượng của chung cư và cũng tốn nhiều tiền, đó là:
4. Hệ thống M&E và PCCC:
Hay còn gọi là Hệ thống Cơ, Điện, Nước, Phòng cháy chữa cháy: Cơ là hệ thống thang máy, nâng, thông gió, điện là hệ thống điện tòa nhà, nước là hệ thống cấp nước tòa nhà, và phòng cháy chữa cháy là các hệ thống báo cháy…, đây là các đường ống được bố trí để cung cấp điện, nước, thang máy…. Chất lượng tòa nhà bắt đầu được thể hiện. Ví dụ thang máy, đồ xịn thì mắc, nhưng chạy êm, đồ dỏm thì rẻ và đôi khi vừa chạy vừa kêu. Kẹt bồn cầu, nước yếu thì do hệ thống , rò rỉ, bơm áp không đủ, …. Còn điện chập thì do hệ thống điện đường dây không ổn, không có máy phát điện dự phòng…. Thế nên ở chung cư mà thiếu mấy cái vụ điện, nước bồn cầu, thang máy… là do cái hệ thống này.
5. Hoàn thiện mặt ngoài:
Là công tác tô trát bên ngoài căn hộ (sơn màu gì, có ốp gạch không, lan can đẹp không), rồi xây tường bao, ngăn phòng, sơn tường, hành lang…, kể cả hạ tầng bên dưới, công viên, bồn hoa, cổng vào…., hằm bà lằng thứ. Nếu khu căn hộ nhìn cũ cũ xấu xấu, sơn mấy bữa là tróc, hay hành lang tối tối bẩn bẩn…., đường vào thì lồi lõm, công viên vườn hoa có chỗ làm chỗ không…, cái này thuộc về mục hoàn thiện bên ngoài.
6. Hoàn thiện bên trong căn hộ:
Là công tác hoàn thiện trong từng căn hộ: Hiện nay, các Chung cư thường giao hoàn thiện cơ bản, nghĩa là có lát sàn, đóng trần, có bếp, thiết bị vệ sinh, bóng điện, công tắc…, đủ để vác cái mền vào là ở được. Một số dự án thì giao thêm tủ quần áo, tủ bếp.., còn một số thì giao thô, giao thô nghĩa là ngoài cái cửa chính và ngăn phòng ra thì chưa làm gì cả. trần chưa đóng, nền chưa lát, bếp chưa có, bóng điện cũng không (chỉ có ống chờ), cũng không có bồn cầu…, nhà tắm… Thiết bị trong quá trình hoàn thiện sẽ nói lên level của căn hộ.
Cũng là cái bồn cầu, nhưng có cái 3 triệu, có cái 30 triệu, cũng là vòi sen, có cái 1 triệu, có cái 10 triệu…., Mục 4-6 thường chiếm 70% chi phí đầu tư, sẽ nói lên chất lượng và Level của căn hộ, đương nhiên phải kết hợp với việc thiết kế. Và dựa vào đây sẽ thấy, giá rẻ đồng nghĩa với vật liệu hoàn thiện kém. Và NOXH, với mục tiêu tạo ra một căn hộ giá rẻ, thì vật liệu hoàn thiện thường là rẻ nhất có thể, như vậy chất lượng thấp là điều đương nhiên.
Trên đây là tóm tắt về sự khác nhau giữa ba loại nhà là NOXH, Nhà TĐC, và Nhà ở TM. Sự khác biệt nằm ở quy chuẩn xây dựng và Chất lượng xây dựng. Có thể nói rằng nhà TĐC là bước trung gian giữa NOXH và Nhà ở TM. Cần phải nhấn mạnh rằng, Nhà TĐC không hẳn là nhà chất lượng kém, và nhà ở xã hội cũng không hẳn là không tốt. Có những dự án nhà TĐC chất lượng còn tốt hơn Nhà ở TM của các dự án khác. Bởi vì chất lượng của một căn hộ Chung cư không chỉ nằm ở chất lượng xây dựng, mà còn nằm ở chất lượng thiết kế.
Theo ý kiến cá nhân, chất lượng thiết kế chiếm trọng số lớn hơn chất lượng xây dựng khi đánh giá chất lượng của một Căn hộ chung cư. Do đó, cho dù là NOXH, hay Nhà TĐC mà thiết kế thông thoáng, đón sáng, không khí, và môi trường sống trong căn hộ cũng như toàn khu tốt thì vẫn tốt hơn là căn hộ Thương mại nhưng thiết kế rối rắm và không thông thoáng.
